来源：格隆汇

当前房地产行业仍然春寒料峭，尽管政策力度持续加码，但市场修复仍需要时间。于是乎，债务违约和资金压力成为依旧悬在一众房企头上的达摩利斯之剑。

在这个背景下，对于房企而言，债券展期也就显得至关重要，合理的展期为房企提供了关键的财务支持和经营灵活性。

换言之，对于现金流面临压力的企业而言，当下债券展期的意义也已经超越了简单的财务手段，更是一次对企业韧性和长远规划的考验。

而对债券人而言，其同意与否，同样也是一场短期利益与长期价值的重要考量，其需要权衡眼前的利益和对企业未来的信心，以做出符合其整体利益最大化的决策。这也使得展期成为一场关乎双方共同利益的复杂博弈。

1、优化方案的关键调整

近期，华南城(01668.HK)的二次展期就受到市场诸多关注，实际上可以留意到，此前已有部分民营房企也经历过二次展期并获得通过，奈何华南城自抱上了特区建发的大腿后，部分债权人对二次展期颇有微词，在是否要支持展期问题上也有所犹豫。

于是华南城也抓紧与债权人等各方积极沟通，给出了更具诚意的修改方案。

从最新公告来看，此次修改包括多个方面的调整，其中最显著的包括实行强制赎回义务，修订分期偿还计划，并将南昌华南城作为指定的在岸资产以此增信。

具体而言，华南城决定将在2024年1月31日分别赎回每一系列票据在付款日未偿还的本金总额的4%，同时对相关分期付款日进行调整，增加额外的分期偿还款项，分别为每一系列票据在付款日未偿还的本金总额的5%。此外，将南昌华南城作为指定的在岸资产。

值得注意的是，公司对征求同意的修改中取消了提前到期日、早期同意费和末期同意费的适用，同时将到期日延长至伦敦时间2023年12月15日下午4时。根据修改后的条款，公司将向在延长到期日或之前有效递交且未有效撤销同意的每位持有人支付相应的同意费和激励费，以每1000美元票据面值支付5.0美元和10.0美元现金，为持有人提供更具吸引力的条件。之前投了“不同意”交易的持有人可以在2023年12月15日或之前重新递交指令以支持交易，以获得收取同意费及激励费的资格。换句话说，假如本次交易能通过，投赞成票的持有人可以在一个月内每1000美元票据面值拿到55美元（5.0美元同意费，10.0美元激励费和40美元的4%本金偿还）。

据了解，方案推出后，反应正面，其中有持有超过一亿美元面值美元债的机构投资人马上行动，答应将投以赞成一票，足见专业投资人对方案的认可。

2、调整细节的深层考量

华南城最新的这一番调整可以说提供了更加灵活和有利于持有人的条件，不仅表明其对于持有人意见的充分尊重，也展现了公司为确保展期成功和持有人权益的最大化所做的努力。这也为公司在当前复杂的金融环境下，维护资金流动性和推进业务发展、支持公司长期稳健经营提供了更有利的条件。

具体分析各项细则。如，实行强制赎回义务，正是为了强调公司对于偿还债务的决心，同时这一表态也在一定程度上为债权人提供了更为有力的保障。此项举措不仅能够加强公司的还款信誉，更有助于稳定市场信心。

修订分期偿还计划的决定，则从根本上考虑了自身以及持有人的实际情况。增加额外的分期偿还款项，不仅显示了公司对于债务人负担的关切，也为债务人提供了更加合理的还款计划。这种灵活性不仅有助于企业更好地管理资金流，也为债权人创造了更加可控的风险。

此外，在原本合肥和重庆华南城作为指定的在岸资产的基础上，加入南昌华南城作为指定的在岸资产，不仅是对企业实力的有力背书，更为债权人提供了实际可行的担保。这一方案在深化公司与债权人之间的合作关系的同时，也为未来企业的持续健康发展奠定了坚实的基础。

尽管债权人是否会买单，悬念仍然有待揭晓，不过考虑到这个方案已经与相关核心债权人沟通，相信展期或已是大概率事件。

站在第三方视角来看，各方已经熬过了漫长的行业调整期，此前债权人也已经接受过一次展期，也能够看到华南城肉眼可见的变化，特别是特区建发入主后，对公司带了的根本性的改变。

如今行业曙光已经显现，从市场展望来看，机构认为，房地产政策将继续优化调整，供需两端政策均有发力空间，同时企业融资环境有望得到改善；土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升，促进楼市需求企稳回暖。站在当下时点，此时继续支持华南城，助力其渡过当下难关，实际上也是各方破局当前困境的更优解。

3、结语

归根结底来看这几年，行业的深度调整下，企业现金流面临压力与刚性债务产生错配是导致房企出险、违约或展期的原因所在，不过随着一系列支持房企融资的利好消息出台，华南城背靠国企，将更具有机会得到政策的支持，在融资上取得便利，对缓解其自身现金流紧张起到积极作用。而随着后续宏观经济持续向好，公司自我造血能力恢复，相信华南城也将迈向新的台阶。

此次通过对展期交易条款的优化，华南城展现出了积极应对的态度，在保障债权人利益的同时，也为自身提供了更为灵活的财务支持。在复杂多变的市场环境中，能够灵活调整战略，回应市场需求，也正是企业生存与发展的关键。

华南城的举措实际上也为行业树立了一个积极向上的典范。在市场波动的时刻，企业善于总结经验，积极与各相关方沟通，以更为灵活的姿态迎接未来的挑战。相信在政策支持、企业自身努力以及市场回暖的共同作用下，行业将逐渐走出低谷，进入新一轮的繁荣期，华南城也将迎来新的涅盘。

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